沪上长租公寓考察小札---干货整理（.03.24-25）
1考察背景
经过近20年的开发建设，房地产存量特别是住宅的保有量，已由绝对短缺时代进入到相对剩余时代。待售的新建商品房库存持续增加，老百姓手里的闲置房、空置房也日渐增多。同时，成千上万积蓄不多的年轻人迫切需要租房安身。
于是，自如、青客、晟曜行、青年汇、YOU+、蘑菇、优客逸家……横空出世，互联网+公寓模式遍地开花。
年3月24～25日，我和济南孚瑞的高总等一行4人有幸实地参观考察了上海市最具有代表性的三家房地产资产管理经营的公司：青年汇、青客公寓和晟曜行。三家公司热情接待和坦诚分享，使我们这次考察收获良多，受益非浅。
这次考察让我回忆起当年（年初到上海）为了爱情从北京到上海再由上海到北京的租房岁月，那时身体不丰满但理想丰满，那时不谙世事却冲劲十足，那时居无定所却却青涩又幸福；那些我们为了梦想、未来打拼奋斗的青春……
2考察分享分享观点一：客户定位要精准，从马斯洛需求把握客户阶段需求
闲置资产重塑的客户定位：从客户需求市场供给角度出发，研究设计产品满足客户不同阶段的消费需求；
从满足年轻人走出校门初踏社会居住需求的青客公寓，主要是从城乡交界找闲置房源，进行统一的智能设备装修，青客将客户定位在月租金承受能力月以下。
从满足处于小康阶段的白领居住需求出发青年汇的，除了简洁大方装修还需要满足交际的圈子活动；月租金承受能力～左右；
从满足富裕阶段尊重与自我超越居住需求的晟曜行，将楼盘定位位置较好的高端楼盘，租金承受能力以上的高端人群。
分享观点二：闲置资产有效利用集约管理创造价值
长租公寓的定价策略：通常租金价格比周边的普通住宅散租价格高10～15%，溢价部分应该是增值服务的报酬。
租期约长租金越便宜，例如青年汇把一年期租金作为基准租金，那么6个月到1年的租赁价格上浮10%，2个月到6个月的租金上浮20%，1个月到2个月上浮30%。
分享观点三：闲置资产管理是1+12商业模式，开源节流的运营是关键
长租公寓的盈利法宝之一：高入住率。青年汇的入住率保持在97～99%，我们参观的一栋公寓个房间，仅剩1间空房，而且也已被预定。
长租公寓的盈利法宝之二：高效的集约化管理，例如青年汇两栋楼共个房间，物业管理加维修服务只有6个人。青客人团队（其中人为IT人员）管理者多套房，1.2万间。
长租公寓的盈利法宝之三：互联网、物联网技术的应用。例如青客自己研发了自助服务中心终端设备，在此终端设备上，客户可以自助完成房屋预定、签约、交费、入住、续租、换房、退房等多种业务，此设备的应用大大节省了成本、提高了效率。密码锁在户门和房门广泛应用，并实现了服务中心对密码锁的远程控制。
照片一：自助服务终端设备
照片二：房门密码锁
长期公寓盈利化法宝之四：人性化、多元化服务。青年汇在公寓的公共区域建立书吧、健身房、会客区、放映室等，另外还专门开辟了收快递的房间和密码柜。青年汇提供项服务，其中66项免费。
图片四:公寓一层的公共活动区（下图）
图片五：收取快递的房间和密码柜子（下图）
这个行业发展初期，各个模式都在探索中，但因为这些产品符合“互联网+闲置资产”且符合“青春+梦想”消费群体。可以产生无限的遐想是可以产生各方多赢的业态；我们将继续学习采访摸索这个行业的特征；我们也呼吁这个业态良性健康发展。
3代表公司简介（1）青客简介
上海青客时尚生活服务股份有限公司（以下简称青客股份）是由国资基金引导社会资本参与投资，职工持股的混合所有制企业，是在同级地方*委领导下开展工作的社会公共房屋租赁服务提供商。
青客股份是高度信息化的物联网企业，在公司业务的流程的每一个环节都充分体现了互联网思维，普遍运用物联网技术对业务流、信息流、资金流进行全面有效管控。客户交流界面基本实现了移动端为主，PC界面为辅。公司努力并不断改善和提升客户体验。青客努力为入住青年提供社区活动和增值服务。青客的目标是是为万青年人提供住房。公司主要从事的业务有房屋出售、出租的中介，房屋托管，家电家具的租赁，互联网二类增值电信服务。
自年成立以来，青客公司专业从事白领公寓租赁和物业管理，并通过服务创新，不断满足都市年轻人对高品质居住和时尚生活的需求。青客公司现有员工余人，下设上海分公司、苏州分公司共计20个服务中心，管辖近余间客房。公司业务已基本实现对上海地区的全覆盖。目前，青客公司的第四轮融资已经敲定，公司注册资本万。
“青客”发展的中远期目标是：围绕城市青年群体的生活需求，依托白领公寓租赁服务来吸引广大人群，借助物联网、信息技术等手段，搭建一个满足青年白领日常居住、消费、社交、文化等方面需求的多功能服务平台，在五年内发展成为国内知名的经营“白领公寓”等服务业项目的品牌企业，为万城市青年营造属于他们自己的“家”，并提供全方位的咨询和配套服务。
青客公司在具体操作中采取的主要做法如下：
1、租赁闲置房源，精心设计装修后出租给青年白领。青客公司在嘉定、闵行等地区承租闲置房源，包括“群租”整治后空出的房子，采用“五年一租”方式租赁。将房子进行标准化装修，配备家具、电器、宽带网络，实现“拎包入住”。大部分房子都按照原有房间数出租，仅对部分面积较大的客厅隔成房间，1个房间基本上只租给1个青年白领，每人每月支付-元的租金。
2、以高学历、固定工作、稳定收入三大标准严选租客，“房、人”信息实行动态管理。青客公司从学历、工作、收入等方面对租客进行信用评估、资料审查，与租客签订“好人”协议，敦促其遵守文明居住生活的约定。每个租客在入住前须提交个人身份证，统一输入公司租房信息系统，做到人房信息一一对应，如果租客更换，信息系统将在24小时内更新数据，确保人房信息准确无误。这一系统还可与社区“两个实有”信息采集系统定期对接、交换数据。
3、为租客提供性价比高、便捷舒适的酒店式服务，在服务中加强日常管理引导。青客公司采取门卡和密码双重设置的电子门禁系统，提升居住安全性；配备有专职物业维护和保洁人员，租客遇到物业维修问题，只需拨打24小时物业热线电话，能得到及时回应解决。保洁人员定期上门服务，在保洁工作中
