特地搜了一下，没有任何官方明确表明房产具备“保值、增值”特征。然而保值、增值两词却深入人心，与过去商铺的“一铺养三代”说法类似。之所以房产保值、增值在过去得到人们认同，原因还是在于3个方面：
一、过去房产需求大。年，我国城镇化率为33.4%，这一年我国人口数量约12.48亿人，相当于有8.3亿人有进城买房需求，这一时期房地产供不应求，房价从元/平方米涨到2万元/平方米并不困难，所以买一套房子，白住几年卖掉还能赚一笔钱，房产无疑是增值的。
二、普通人投资环境较差，房产投资反而更赚钱。从赫赫有名的“温州炒房团”开始，再到A股上市非房产行业囤房，都表明投资房产比实打实创业更轻松，只需要从银行借钱出来买房，几年之后卖掉就可以大赚一笔，曾经一位高中同学年大学毕业之后还在使用高杠杆投资房产，可见投资房产在很多人心目中是稳赚不赔的买卖。
三、房产相比其他产品具有“双重属性”，即金融性和居住性。都知道*金可以增值，但*金增值速度并没有房产快，并且*金只有投资属性和微不足道的观赏性，又比如汽车可以给出行带来便捷，却属于消耗品，不仅每年需要高额的油费和保养、保险费，使用年限越久越不值钱，然而房价因地价提高不断上涨，不仅更加值钱，还节省了租房费用，既解决了居住需求，又达到了投资目的。
基于这“3个方面”因素，让大部分人都坚信房产具有“保值、增值”特征，然而，随着房地产发展进入到21世纪20年代的第二年，房产“保值、增值”的谎言不攻自破了。
6个城市房价回到5年前
根据国家统计局最新发布的年6月份70个大中城市新房和二手房价格变化数据显示，牡丹江、安庆、石家庄、天津、郑州、湛江6个城市，二手房均价相比5年前分别下滑14.7%、3.7%、2.4%、1.7%、8.4%、0.7%，其中牡丹江年新房均价达到元/平方米，二手房高于元/平方米，而现如今房天下挂牌的二手房（电梯房）挂牌价低至元/平方米，比四年前还低近元/平方米，牡丹江作为五线城市或许不具备代表性，但是郑州作为新一线城市二手房均价比五年前还低8.4%显然有些说不过去了，年12月份郑州新房均价曾一度达到元/平方米，现如今挂牌单价低至元/平方米，总价比市场价还低20万元，细算下来，5年的房租也达不到20万元，加上装修折旧，亏损得更多。
每个城市房价回到5年前都有其特殊因素存在，比如炒房者撤离、产业落后、经济下滑、人口流出等，而郑州作为新一线城市也出现房价下跌，根本原因还是在于郑州的楼市预期过于美好，现实却跟不上理想步伐，比如郑州的郑东新区白沙组团年-年规划，包括六合CBD、中原科学谷、国际办学示范区等高大上产业区，结果产业还没形成规模，房地产开发却铺天盖地，慕名而来的外地购房者不再少数，本地户籍限购2套，大部分本地户籍城镇户口都拥有2套以上住房，住宅商品房库存面积超过万平方米，去化周期超过18个月，房地产发展得过快、过急，导致郑州房子从供不应求变为供大于求，从今年郑州启动“房票式”棚改*策就可以看出，继续实施类似于年的棚改去库存才能稳住郑州房地产局面。
房产“保值、增值”的谎言，不攻自破了
近日，玻璃大王曹德旺在接受采访时直言不讳地表示。
老百姓买了很多房子，他说保值，我说你不要再傻了，有钱的人都好几套房子，剩下没钱的人才需要房子……将来就是有钱人卖给有钱人，卖得出去吗？
言外之意，房子保值其实就是谎言，更别提增值了，细细品味，朴素的话语中蕴藏着善意的提醒，回归房地产发展，不难发现，部分城市房价从元/平方米上涨至2万元/平方米，甚至有的高达5万元/平方米，普通人不吃不喝工作几年或许还凑不齐首付款，更别提以后的月供、装修贷、育儿开销压力了，资本的逻辑是赚完钱包的余额后，接着赚投资未来工资的贷款余额，几乎一辈子都在为房子操心，事实上，即便首善曹德旺不讲明，房产“保值、增值”的谎言，也会不攻自破。
房子本身不具备稀缺性，只是阶段性具有稀缺性。随着我国城镇化率达到64.72%，城镇户籍人口超过9亿人，还有5亿人属于农村户口，但是这5亿人都需要进城买房吗？根据社科院发布的《中国乡村振兴综合调查研究报告》数据显示，农村人口年龄超过60岁的数量达到20.04%，这部分老龄人基本不会考虑进城买房，那么只剩下4亿人刚需市场，除去未成年和压根不想进城买房的群体，购房需求将更少，这一点从“广西玉林公务员进村卖房”中也体现的淋漓尽致，城里住房需求挖掘完了，开始对农村“下手”了，不正是房子不具备稀缺性的典型特征吗？房子只是钢筋混泥土成品，只要想建，再建年也可以。
楼市结局基本注定：楼市进入“内卷期”
众所周知，我国房地产发展已经从增量时代步入存量时代，换言之，房子进入过剩时期，但是对于那些经济发展较好、产业领先的大城市而言，加上国家有“因城施策”*策支持，这些大城市仍有盘活楼市空间，大城市可以通过经济实力持续进行人才吸引、产业吸引、环境吸引等方式，虹吸其他城市人口流向本市，稳定本市楼市进一步发展，比如深圳、无锡、宁波、西宁、唐山、沈阳、济宁、昆明8个城市，6月份二手房均价相比五年前涨幅均超过30%，深圳的经济实力、就业环境让外地人不断涌入深圳，昆明的宜居环境也吸引不少外地人到昆明定居，城市之间展开人口“争夺”，楼市进入“内卷期”。
所谓“楼市内卷”，其实也是楼市分化加剧的直观体现，房子越来越多，增长的人口难以短期补齐楼市需求短板，为了卖房、卖地，为了实现城市经济增速加快，各城市之间其实已经有所行动了，新一线与一线的比拼，二线与新一线的比拼，都会造成楼市的分化，不仅仅是房价，还包括库存去化。
事实上，关于解决楼市分化加剧问题，不少专家早给出过可行性建议，比如采取“人地挂钩”方式解决楼市分化问题，人口流出型城市减少住房土地供应指标，人口流入型增值增加住房土地供应指标，让人口流入型城市对人口流出型城市进行经济补偿，到目前为止，仍无法得到有效实施，可见，想要解决楼市分化问题，还有一定难度，唯一能做的是，在库存量较大时，减少土地供应，以此来避免盲目开发房地产造成供不应求加剧。
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